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2017-07-18 09:02:08

刘世锦:下半年房地产投资将回归常态 甚至负增长

原标题:刘世锦:下半年房地产投资将回归常态 甚至负增长

2017夏季达沃斯论坛特别报道 钟慧发自大连

2017夏季达沃斯论坛于6月27日-29日在大连举行,国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦在会场中接受了搜狐财经专访表示,房地产投资2014年已出现需求峰值,下半年将回归常态实现低速增长,零增长甚至负增长都有可能。

他表示,房地产调控需要在需求方面做适当限制,但是重点还是要放在供给侧,推动房地产领域供给侧改革。他开出房地产调控几个具体方法:把住宅用地占整个城市建设用地的比重适当提升到40%以上;加快农村集体土地制度改革;调整城市规划结构,转变成一种核心区+大批小城镇的模式。他同时也提出,要推进房地产税。

以下是采访实录:

搜狐财经:今年3月以来政府对房地产进行了严厉调控,房地产迎来了拐点了吗?

刘世锦:我大的判断,房地产投资有一个历史需求峰值,在2014年的时候就已经出现了,实际上2015年9月份,房地产投资当月同比已经出现负增长。但是2016年1季度一线城市房价拉动之下房地产投资又开始回升了,大概增长了9%左右,但是并没有改变房地产投资总量已经达到峰值逐步回落这样一个态势。

我们估计房地产投资今年下半年逐步回归常态,所谓常态就是2%、3%低速增长,零增长甚至负增长都有可能出现。房地产调控的问题我认为需要在需求方面做适当的限制,但是重点还是要放在供给侧,推动房地产领域供给侧的改革。

搜狐财经:具体来说房地产供给侧改革怎么改?

刘世锦:我们也曾经提出过一些建议,第一,把住宅用地占整个城市建设用地的比重适当提高,我们过去一线城市比重一般都在25%以下,最近几年有所提高也是在30%以下,以后应该提升到40%以上。国际上大都市都在40%以上,像韩国首尔达到60%。

第二,农村集体土地制度改革要加快,包括宅基地怎么逐步能够流转起来,这个方面进度是要加快的。

第三,城市结构要调整,特别在我们大都市圈。过去各种资源集中在城市的核心区、主城区,人口、公共服务高度集中在这么一个区域里面,密度过大过于拥挤出现各种各样的城市病。下一步转变成一种核心区+大批小城镇,周边要建设大量小城镇。

搜狐财经:是城市群这个概念吗?

刘世锦:对,城市群,或者大都市圈这样一个概念,是要改变成这样一个结构,把一部分职能和产业转移出来。小镇应该有产业支撑的,轨道交通把他们连接起来,公共服务要均等化。特别讲究包容性,不能老是驱赶低端人口,没有低端人口高端人口也过不下去。

搜狐财经:3.17北京楼市调控后交易量呈下降趋势,但房价还是居高不下,这次楼市调控大概持久多久?

刘世锦:我刚才讲一方面需求侧进行适当调控,可能也是必要的,但是根本解决问题还是供给侧改革要加快。城市结构要改变,还要发展长期公共租赁住房,现在租售比差别很大,租房价格和卖房价格差距越来越大,租房反映住的价格,售房价格反映炒的价格,这两个价格差距是在拉大。

下一步政府应该拿出相当多的土地和其他资源,要发展公共租赁住房。要搞长期公共租赁住房,否则很多人说我很难当成一个家来经营,动不动房东让你搬家。如果租上十年二十年,法律上保护你,别人赶你走那是不允许的。这样你就可以把租来房子作为你的家来作为经营,这对于稳定房价还是能起作用。

搜狐财经:房地产税大概什么时候会推出?

刘世锦:房产税是城市化进程中间一项基本制度建设,这个东西也是不能拖的。十八届三中全会已经讲过了,房地产税要往前推,我只是讲这个东西还是要推的。因为房地产税对解决政府稳定的长期收入来源、对于有些炒房人增加持有成本、对于政府调控住房结构都是必不可少的。现在有些人是有疑虑的,比如买房子交了70年土地出让金,你让我交房地产税。有些人说我就那么一间房子收入也不高你还要征收,这些问题都会找到合情合理合规的解决办法,最重要这项制度要建立起来,这样的话也就是我们讲房地产领域中间供给侧改革这个得加快,这是治本之策。

刘世锦:一季度国民经济增量当中消费占比已超70%

搜狐财经:当前中国经济比较疲弱,消费是激发中国经济的动能吗?

刘世锦:中国消费占整个需求的比重一直在上升,今年一季度整个国民经济增量当中消费占的比重已经超过70%,所以消费是拉动中国经济增长,特别是需求增长最重要的因素。中国消费总体上是比较平稳的,结构也发生很大的变化。消费也在转型升级,很多时尚性消费,注重节能环保的消费、服务性消费发展很快,比如说出境旅游,去年中国出境旅游超过1.2亿人,所创造收入大概是7600亿,这都是很大的数字。

中国人口多基数大,对中国品牌培育是非常重要的,因为这些品牌需要有市场,规模大了以后生产厂家可以降低成本,可以进行研发,提升它品牌的品质。再一个,市场比较大以后消费者又很挑剔,特别是年轻人要求更多,必须要满足这些要求,逼着他们不断提升它的质量。中国将来应该是能够培育出市场上最好的品质,我们是有这个条件的。国产品牌如果在这个环境中有足够长的时间,一定会成长为不仅在中国占优势,而且在全球也是很有影响力的品牌。

搜狐财经:这样前景需要多长时间?

刘世锦:我觉得时间不会太长,我说三五年还是比较谨慎的说法,其实最近正在发生很大的变化。

搜狐财经:未来消费是趋向人性化还是环保方面?

刘世锦:我觉得都有,大家希望质量要好,同时更加满足个性化需求,特别注重节能环保绿色低碳,这些都是潮流性的需求。

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地产:房地产投资机会将从多元经营中获取 荐8股

  [摘要]

  投资要点□我们预计2017年第三季度房地产行业的投资侧重点将集中在“多元发展”。

  主要体现在于:1、调控政策的延续性将持续影响第三季度各地房地产的交易数据。同时,未来仍有政策调控的预期及空间;2、行业正处于调控期,外延收购将会持续上演。每当行业规模达到一定程度后,重组势必会对行业进行重新的梳理,优胜略汰是必然。土地资源是地产行业的“命脉”。因此,行业调整期内必企业多为应对行业调整作了充足的准备。3、多元发展的企业应将收到关注。行业进入调整期,房地产企业的盈利来源在收到削弱的同时,多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。

  总体来看,实体经济的利润率出现下滑、人民币贬值等不利因素导致了投资的困局,使得资金涌向房地产行业。房价上涨主要集中在长三角、珠三角、京津冀这三大经济发达的地区,并以北、上、广、深为核心向周边地区扩散传导。

  预计未来全国地区分化后热点城市持续高温不减,而其他城市则面临较大的去库压力。因此针对市场分化的情况,国家政策坚持分类管理、因城施策,在鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库力度的同时,也对热点城市实行房价调控政策,各地对房地产行业的调控政策有着明显的差异。

  我们的选股策略是:1、现金流充裕的个股。这类公司地产业绩稳定,现金流充裕,土地资源充裕。建议投资组合:招商蛇口(001979)、泛海控股(000046);2、商业/园区类个股。这类公司既可收取园区内公司的租金和服务费用,又可通过股权投资分享创新创业的成果,建议投资组合:华夏幸福(600340)、张江高科(600895)、东湖高新(600133);3、具有特殊概念个股,例如养老类、商业类、园林类地产。这类股票符合国家政策,同时具有兼并收购的实力,建议投资组合:保利地产(600048),绿地控股(600606)、华远地产(600743)。因此,我们给予房地产行业“同步大市”评级。

  风险提示:宏观经济风险;房地产价格出现断崖式下跌。

报告:避险资产黄金意外“失宠” 房地产依然受追捧

  当前市场整体上处于偏向保守投资的氛围,“现金为王”占上风,黄金作为全球公认的重要避险资产,正是显威风的好时点。但令人意外的是,民间理财达人与金融机构专家却一致建议减配黄金。

  6月28日,挖财研究院在上海发布《100位民间理财达人&30位金融机构专家调研报告》,邀请活跃在投资一线的100位民间理财达人、30位金融机构专家,探讨对当下市场的投资观点。

  结果显示,尽管一小部分受访者表示要增持黄金,但就调查问卷结果的整体而言,偏保守的氛围并没有让专家和达人对黄金这样的避险资产抱有更多的信心,机构专家和网络理财达人两组受访人士均表示应该做减持。

  反而,一直被认为“存在泡沫”的房地产资产,专家和达人均表示应该增持。也就是说,楼市的保值功能无论是在所谓的专业投资者还是在民间投资达人,都依然超过黄金,与现金不遑多让。

  不过,看淡归看淡,与眼下不确定性高企的房地产资产相比,黄金作为一个特殊产品,和股票、地产、债券、期货等资产的收益率相关性非常低,仍是分散风险、优化资产组合和规避投资风险非常好的品种。高收入人群配置黄金资产,有利于降低风险,提高收益率。

  此外,从投资者预期角度观察,期待黄金资产分散风险、资产保值是适宜的,如果期待凭黄金实现资产快速增值,并不现实。

  过去十年的数据统计结果显示,黄金价格的年均上涨幅度为8.72%,和固收类的信托产品收益相差无几,回报大幅落后于同期中证800指数带来的12.6%的年化收益。黄金长期投资带来的收益实际上并不高,同时还有着较大波动,在理财中最好的定位是用来分散风险、用以资产的保值而非快速增值。

  网络理财达人、《力哥说理财》主编“力哥”建议,在经济繁荣阶段,黄金投资比例不应超过资产整体配比的10%,而在眼下全球政治经济还比较动荡,未来还充满很多不确定性的环境下,“建议投资者可以适当高配黄金,即把黄金投资比例从平时的最多不超过10%上调到20%左右,但最高不建议超过30%”。

  “需要明确的一点是,配置黄金的目的不是为了赚取多高收益,而是为了避险,如果为了赚钱去配置黄金,这不是一个好的选择。”钱堂理财社区的理财达人张云飞强调,黄金是以美元计价的资产,美国当前已进入了加息周期,这会刺激美元长期出现走强的趋势,也使得黄金价格难以乐观。

  他的看法是,未来黄金的价格难有出色的表现。考虑到黄金的避险功能以及人民币贬值的压力,在家庭资产配置中,从回避国内市场风险的角度来讲,可以根据自己的经济情况适当配置一些黄金类的资产,用以分散风险。

(责任编辑:孙立欣 HF017)